期待未來能有真正的生態小區出現
楊淼
彭亮
盧彥峰
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謝棟
主持人語
霧霾天氣頻發，導致的健康危害引起社會廣泛關註。人們清醒地感到環境污染的可怕，也意識到生態居傢環境的可貴。有專傢指出，霧霾有四重來源--汽車尾氣、供暖廢氣、工業廢氣、建築工地揚塵。對於房地產行業來說，這也意味著開發商重效率不重環境保護、重利潤不重生態投入的開發模式亟待轉型。
隻有切身體會才會警醒。有人出招--"以宅抵霾"，買一套綠化高、周邊環境好的房子，"躲"在重重綠意裡。也有人質疑，在霧霾天的大環境下，"就自己那一畝三分地綠意濃也沒用"。
霧霾頻現，購房者的置業重心是否全面轉向綠色生態樓盤？"以宅抵霾"是否有效？房地產開發企業在項目的開發建設過程中，該如何保障生態可持續發展？本期廣廈會客廳我們共同探討霧霾圍城下的長沙房地產。
對綠色開發，政府要有要求，企業要有追求
主持人：近來長沙PM2.5頻頻爆表，霧霾圍城，您認為這一現象頻發的根源是什麼？城市開發該如何轉型？
謝棟(湖南晨曦房地產開發有限公司副總經理)：湖南是丘陵地帶。長沙的地勢，擋的是南風，不擋北風。在這種情況下產生霧霾，也是非常正常的現象。2001年、2002年的時候，長沙最好的樓盤中8層、9層、10層的房子，45-50米的高度上也有揚塵，隻要不近海，隻要是丘陵地帶，都有這種情況。
當然，霧霾與房地產開發中的揚塵沒有直接的關系，間接還是有一點點。現在很多小型水泥生產廠傢、小火電廠、石材廠，確實在環保上是做得很不夠的。湖南省空氣質量最差的地方在哪裡？在婁底新化、雙峰那一線，恰恰是湖南省小火電廠和水泥廠、石礦廠最多的地方。
楊淼(湖南國建置業發展有限公司營銷副總經理)：其實一個城市的環境與它的產業有關系，重工業城市的污染程度會比較大。冰凍三尺非一日之寒，現在霧霾天氣不單是這些年的開發所造成的，長沙的丘陵地勢也不利於霧霾消散。
我覺得長沙的綠化還可以加強。開著車帶我爸媽一起去走迎賓路就很舒服，雖然道路很狹窄，但兩邊的樹木給人的感覺很好，特別是夏天。但是，現在很少有這樣的路瞭。長沙的霧霾要治理的話，恐怕不是簡單地從某一方面下手就可以瞭，不是控制一年的建設量，或者減少焰火燃放量就可以做到，不會這麼簡單。
彭亮(長沙新鼎地產策劃總監)：個人認為霧霾形成是多方面的作用引起的，除瞭地貌因素之外，工業圍城造成的污染是霧霾形成的主要原因之一。比如我老傢寧鄉，六年前無論多麼幹旱都不會斷水，井裡打上來的水可以直接喝，但近幾年隨著新城開發，數個大型重工企業的進駐，現在的井水已經不能喝瞭，且空氣質量也大不如以前，因此說霧霾是建築揚塵引起的有失偏頗。當然還有其它比如：煙花燃放、尾氣排放、污水排放、人口密度增加等。
盧彥峰(瑪麗的花園營銷總監)：我們接觸到的客戶在選擇樓層的時候，以前喜歡選擇高層、小高層的高層部分，喜歡住高一點，現在卻不想住高瞭，覺得空氣質量不好，喜歡接地氣一點，喜歡更靠近植被一些。
另外，樓盤裡的健身場所是搞露天？還是室內？現在，露天的健身場所反而沒人去瞭，因為有時候早晨有霧霾，不適合戶外健身瞭嘛。
喻磊( 湖南鑫遠投資集團有限公司副總裁)：在規劃設計上，首先是全市的市政規劃和片區規劃，這是一個大規劃，包括產業帶的引導，商圈的定位等，對區域的生態環境都有影響；第二是從開發商的角度來說，又有兩個層面，第一個層面是政府硬性要求，第二個層面是開發商自覺的追求。政府的要求，確實可以明顯地看到近幾年來在綠色建築方面的要求越來越多，標準越來越高。另外一方面，如果大傢都把節能環保、綠色建築、可持續發展作為自己一種自覺追求的話，還是能夠形成一些氣候。所以政府有要求，企業有追求，起碼會往一個良性的方向發展吧，盡管需要一個過程。
短期內不會影響剛需選擇
主持人：空氣質量愈發下降，會否影響到購房者置業關註重心的轉變？
喻磊：空氣質量下降，個人覺得會影響到購房者置業關註的重心。曾經，我把購房者的置業重心分為幾個階段，最起始的階段是能買到房子；第二個階段，要質量好的房子；現在購房者關註的面，除瞭地段、質量好之外，還有環境，以及戶型，再加上相應地教育、醫療等資源的配套。
但是，這種對生態的關註能否刺激生態新盤新一輪的價值波動？我認為至少短期內是不會的。因為目前市場上最重要的購買力還是剛需，剛需的關註點和目前所推行的生態人居強調的點沒有完全統一，剛需的側重點更多是在總房價上，包括相應的性價比、地段位置。
謝棟：我覺得要堅持兩點：一是原生態；二是考慮土生土愛的原則。以小綠化帶動板塊綠化，以板塊綠化維護城市的綠色環境，減少生產生活當中產生的PM2.5。
在產品設計上，一定要跟得上生態環保要求的節奏。在植被考慮上，以前落葉喬木做得多一些，現在是常青灌木做得多一些；以前的房子做局部架空的少一些，現在做局部架空的樓盤增多瞭，有瞭接地氣的基礎點。要在產品細節上逐步做改變。
楊淼：以前的老房子，有線網絡、光纖入戶，都算不上什麼標準瞭，現在隻要有太陽能，節能減排指標達到指數就可以讓你通過，也許過幾年綠色建築的標準會有提高，對建築來說成本肯定會有提升。但是因為生態成本提高而影響消費者購買是不太現實的，可能會影響到一小部分，不會有大的價格波動。
彭亮：最初，長沙有全地暖+新風系統等概念的樓盤，大傢開始都沒什麼認同感，現在好瞭些，但認知還是停留在初級階段。因此也不會因生態影響導致樓盤價格有太多波動。
未來，當初隻關註房子面積及價格的購房者，已經慢慢延伸到關註整個小區的環境，包括建築外立面、建築品質、園林綠化、小區物業、商業配套、教育配套等等。在未來，房子建築節能、綠色健康指數、綠化等等，甚至是鋁合金窗的綠色節能將極可能會成為硬性指標。
盧彥峰：今年夏天金星北路片區的溫度比河東低6攝氏度，每天上下班經過金星北路，那邊的空氣是很好的。購房者每天路過這些樓盤也可以感覺得到。
金星路是長沙市重點規劃的道路，在新的項目中望城區提瞭很多關於綠化、環保的要求，很重視生態環境的建設，現在整個金星路沿線的樓盤綠化率基本上都超過瞭45%。所以，很多客戶過來看這邊的項目，都會覺得這邊樓盤的綠化率要高一些。當然，梅溪湖、洋湖濕地也有自身的優勢，我們沒有湖，隻能在綠化上多下功夫。
希望在小的環境裡
可以呼吸好一點的空氣
主持人：如果讓你們選房子，一個價格很便宜但環境一般，另一個價格貴一些但生態很好，你們會選擇哪個？
楊淼：購房肯定是因人而異。如果是給父母買房，我會選擇一個生態條件好的地方，他們可能整天都在小區裡面，買菜都在小區內的超市，那個小環境最好不要受到外面大環境的污染。我為瞭工作方便要住在市中心，每天在外面也不在乎多呼吸幾個小時。
喻磊：對房子的需求因人而異吧。我自己希望在小的環境裡能夠呼吸好一點的空氣。如果我現在不需要打理工作，而且有資格每天在幕阜山上住的話，那就是最高境界瞭。
謝棟：實際上購房者關註的還是建築本身，因為大環境是無法改變的。比如，喜歡城市中心的客戶和喜歡城郊的客戶是不同的，客戶一般是先選擇你的地段再來看你的產品，不會因為你的產品再來接受你的地段。當然，同一區域項目會有細節競爭。
買房有圈層和從眾心態。在營銷過程中，我們可以經常看到一個樓盤中起碼有10幾戶是同一個圈子裡的，並不一定是綠化好大傢就都來。
彭亮：作為消費者來說，大傢對生態的需求從內心裡面還是有，隻是還沒有完全被挖掘出來；同樣目前長沙市場真正意義上打造生態樓盤的開發商屈指可數，但部分開發商已經打出生態、節能、環保等口號，希望未來市場能有真正意義上的作品出現。那麼在未來我們將隨處能選擇到生態環境很好的小區生活。
盧彥峰：我碰到很多購房者特別是女性購房者，對生態很看重，因為以後我住在這裡，小孩也要生活在這個環境裡面。反而男性購房朋友關註得多的是價格和戶型。對於我自己來說，希望住在生態好一點的社區裡，讓小孩健康一點。
主持人：潘昭暉 侯亮
文字整理：洪虹
攝影：羅傑科
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-11/17283796639.shtml
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